Há um pouco mais e um par de anos a Imobintel fez um estudo para um cliente em que focamos e elegemos alguns do que seriam as soluções de habitação no futuro próximo.
Para nossa felicidade, acertamos em praticamente todas as soluções que identificamos como sendo as que teriam maior potencial de se desenvolverem.
Entre elas encontramos o "multifamily", as residências seniores ou para estudantes, entre outras soluções, como o "build to rent".
Ora estas fórmulas de desenvolver a habitação têm ganho relevância e adeptos, assim como muita informação desenvolvida por empresas multinacionais da área.
Apesar do pequeno orgulho de quem identificou soluções que podem ter ajudado o nosso cliente a desenvolver soluções com futuro e potencial, e antes da concorrência, não deixamos de ter uma perplexidade relativamente ao que se vai desenvolvendo no território.
O título desta notícia "Investimento em Multifamily na Europa atinge os €92.000M" pode-nos dizer muito.
Como todos sabemos, e muitos apresentam como causa para a situação (nomeadamente em termos dos preços) que se encontra a oferta, a chamada falta de stock.
É por isso curioso que os níveis de investimento não tenham crescido aos níveis que tinham na crise de 2008/2011 (e não tem uma relação exclusiva com as burocracias e os licenciamentos ou os custos dos materiais).
Mas será que algumas destas tendências são relevantes para o mercado e a procura que existe?
Será que o mercado está preparado para algumas destas soluções e, principalmente, será que a maior parte das famílias (ou talvez seja melhor referir consumidores, pois os agregados ou habitantes destes espaços, têm cada vez mais composições diferentes do passado) tem capacidade de absorver estas soluções aos preços a que são apresentadas ao mercado?
Vários países europeus, e naturalmente que principalmente antes da pandemia e deste primeiro grande conflito em território europeu, tinham alguns destes modelos de habitação e, mesmo assim, têm apresentado dificuldades em garantir oferta para os locais (empurrando-as cada vez mais para as periferias).
Havendo mesmo cidades e governos a obrigar a que a oferta seja também para aqueles que são os residentes e naturais dos territórios, impondo barreiras.
No entanto, e apesar da informação, e do que já se aprendeu em cidades como Barcelona, Paris ou Berlim, não haja uma intenção de dirigir e gerir o investimento dentro dos espaços geográficos das cidades, para públicos que as fazem manter vivas e dinâmicas, e que não fazem parte dos movimentos turísticos.
Todas as soluções que têm sido desenvolvidas podem ser úteis para os habitantes, mas é necessário olhar para as características sócio-demográficas que, infelizmente, são a realidade do território. Não transformando as cidades em "melting pot" cultural onde a nacionalidade portuguesa não se encontra representada.
E essencialmente que soluções diferenciadoras estamos a falar?
O "multifamily"
As residências seniores
As residências de estudantes
Os "serviced apartments"
Os "coliving"
Etc.
No fundo tudo soluções que se adaptam aos formatos das famílias (ou dos indivíduos) e a forma como hoje preferem usufruir da sua forma de vida e de habitar a cidade.
Espaços que proporcionam o espaço privado, com a possibilidade de interacção com outros do mesmo núcleo ou estilo de vida, assim como usufruir de serviços partilhados e que podem proporcionar melhor qualidade de vida para os seus residentes.
No entanto, muitos dos investidores e promotores que os têm desenvolvido, orientados para públicos com rendimentos acima da média, mesmo nas soluções "buid to rent" (que ainda não recolhe tantos adeptos no nosso território), desconsideram franjas dos mercados que possuem um potencial enorme em termos de negócio e potencial aquisitivo.
E apesar de ouvir-mos referências semanais (para não dizer diárias) de que o mercado está de boa saúde, e que os investidores são muitos, tem de haver um enquadramento.
Até porque também há muito investimento em escritórios, armazéns e outras estruturas que não estão orientadas para a habitação.
E aí o aconselhamento e a assessoria estratégica, que deve ser desenvolvido com o início dos projectos, assume uma grande relevância para potenciar qualquer solução para qualquer público. Uma forma de melhor haver uma boa compreensão e valorização da solução, e uma forma mais provável de se atingir rentabilidade e bons resultados em todos os empreendimentos.
E a situação presente, apesar de muito gaudio no que se refere aos níveis de desemprego no país, nunca aprofundam que tipo de emprego é esse e a que níveis de rendimento corresponde.
Mesmo quando o volume de empréstimos à habitação tem, novamente, atingido valores demasiado elevados por parte dos bancos, para a nossa realidade.
Outro factor que ganha mais relevância, principalmente numa fase de conflito como é a actual, é a relacionada com a evolução económica, os custos de vida, assim como questões relacionadas como é a evolução das taxas de juro.
A alteração, que se prevê em alta, das taxas de juro, inclusive como forma de mitigar a inflação que se atravessa já neste momento, vai impactar todos os que possuem empréstimos, nomeadamente na habitação.
Principalmente quando o infeliz conflito gerou problemas agravados em termos energéticos e de abastecimento, que ainda não se tinham recuperado dos períodos agudos da pandemia.
Caso esse ponto seja atingido, e tornando a aquisição de habitação algo proibitivo para grande parte da população (não esquecer que o número de famílias monoparentais, ou pessoas que residem sozinhas, aumento exponencialmente de acordo com os sensos, que muitas vezes não têm acesso ao crédito), será que os valores praticados por estas chamadas de "alternativas" vai alguma vez ser solução?
Não parece.
Então o que vai acontecer aos milhares de portugueses que vão, mais uma vez, atravessar dificuldades, nomeadamente em garantir habitação?
As soluções de investimento também têm de contemplar a análise e avaliação de situações de futuro. Nomeadamente quer as estratégias de entrada como, quando necessário, as de saída.
Um investimento imobiliário continua, por vezes, a ser analisado como uma forma de aplicar dinheiro de forma segura, não se criando valor, seja este de marca ou para o utilizador, mas unicamente como forma de rentabilidades rápidas.
Mas em cenários complexos, a existência de planos previamente desenvolvidos e uma clara análise da situação, proporciona a possibilidade de gerir e gerar mais valias continuas e capital sobre o investimento, e de uma marca no futuro.
Marcas são activos que podem ser muito valiosos, mesmo que seja localmente. Transportando valor para o futuro e ao longo da sua história. Mas esse capital também tem de ser gerido.
Basta olhar para algumas das marcas mais antigas, e mais valiosas em Portugal e no mundo.
Mas isso já seria um tópico para outra publicação.
Novos modelos são uma boa evolução para o mercado e para muito dos seus públicos, e podem garantir locais de habitação que servem, simultaneamente, novos estilos de vida.
No entanto, parece-nos, devem ser forma de garantir soluções que sirvam os mais diversos públicos e situações do mercado.
O que lhe parece?
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